こんにちは、ryo（リョウ）です。
このブログでは、元・中の人だからわかる「役所の裏話」や「役所の活用術」などを書いています。
今回の記事は、賃貸か？持ち家か？論争についてです。
元・公務員ごときに……分かります。僕は住宅事情に詳しいわけでも、経済学を学んでいたわけでもありません。
ですが、福祉関係部署に所属していたこともあり、沢山の高齢者を見てきました。先輩たち（高齢者）の生の声や生活実態を数々見てきたからこそ、ただのコスト比較・データ比較ではない、生活者目線の答えを知っています。
絶対持ち家！できれば集合住宅（マンション）
なぜそう言えるのか？元・公務員ならではの視点も踏まえ、公営住宅についても書いています。
それではどうぞ。
高齢者から学んだ、賃貸か？持ち家か？論争の結論
賃貸派の多くは「住み替えの自由さ」を重視し、老後に必要な柔軟性を確保したいと考えています。
一方で、持ち家派は「住居費の軽減」や「資産価値」に注目し、長期的な経済的安定を求めています。このように、それぞれの価値観や優先事項によって選択肢は大きく変わります。
そもそも、賃貸か持ち家か論争とは？
住居を選ぶ際に「賃貸物件を借りる方が良いか、それとも持ち家を購入する方が良いか」というテーマについての論争は個人の価値観、経済状況、ライフスタイル、地域の特性などに基づいて意見が分かれることが多く、長年にわたって続いている議題です。
論争のポイント
- ライフスタイルの柔軟性
長期的に1つの場所に住む予定があるなら持ち家が適しているが、転勤やライフスタイルの変化が多い場合は賃貸の方が便利。 - 経済的な視点
持ち家は資産形成が可能だが、購入時のコストやリスクもある。一方、賃貸はコストが一定だが、将来的に家賃負担が増える可能性がある。 - 心理的な安定感
「家を持つ安心感」を重視するか、「いつでも移動できる自由さ」を重視するかによって意見が分かれる。 - 設備・立地の比較
月々の支払額を同額とした場合、設備が良いのは持ち家（分譲用の設備だから）。良い立地を選択できるのは賃貸。 - 生涯コストの比較
持ち家と賃貸の生涯コストを比較した結果、持ち家の方が約1,300万円安くなる場合がある。一方、賃貸の住み替えなどを考慮すると、賃貸の方が安いという試算もある。
経済学者、FP（ファイナンシャルプランナー）、不動産業者、住宅システム関係企業（バス・トイレとか）が、それぞれに使い古された持論を展開して、結局「ライフスタイルや経済状況次第ですよ」と回答を濁す。
いや、みんな大人だから濁すしかないのは僕にだって分かります。
賃貸と持ち家の選択は老後の生活にどう影響するのか
「賃貸」と「持ち家」の選択を、「老後の生活」という視点で詳しく解説します。
賃貸か？持ち家か？それぞれのメリットとデメリット
賃貸のメリットとデメリット
賃貸のメリット
賃貸の最大のメリットは、初期費用が比較的少なく、柔軟性があることです。特に老後は、収入が減少することが多いため、賃貸であれば家賃の支払いを調整しやすいという利点があります。また、賃貸の場合、住宅のメンテナンスや修理の負担が少なく、生活の変化に応じて住居を変えることも容易です。
- 柔軟性の高さ
賃貸の大きな魅力は、住み替えが容易であることです。老後に健康状態や家族構成が変わった場合でも、新しい環境に適応しやすいという特徴があります。 - メンテナンスの心配が少なく維持費がかからない
修理や維持管理、固定資産税の負担がないため（通常、修繕は大家が負担）、予期せぬ出費を抑えることが可能です。 - 初期費用が少ない
家を購入するための頭金やローンの手続きが不要です。 - リスクが低い
資産価値の下落リスクを負う必要がありません。 - 公営住宅への入居で支出を抑えられる
公営住宅に入居した場合、格段に家賃の支出を抑えることができます。
賃貸のデメリット
特に老後においては、長期的な家賃の支払いが続くため、経済的な負担が大きくなる可能性があります。さらに、賃貸物件は所有物ではないため、資産としての価値が生まれません。
- 老後も家賃の支払いが続く
長期的に家賃を払い続ける必要があり、退職後の収入が減少する中でも、家賃負担が続くことは経済的な不安材料となります。 - 資産が残らない
賃貸物件は資産として残らないため、将来に備えた経済的な価値を生み出すことはできません。 - 自由度が低い
改装や内装の変更が制限される場合が多いです。 - 公営住宅には入居できない
入居には年齢や収入に対する基準があり、倍率が高いため、必ずしも当選し入居できるとは限りません。 - 高齢者の賃貸契約は難しい
孤独死や家賃未納の危険性があることから、賃貸契約は高齢者にとって難しくなることが多いです。
公営住宅の多くは抽選です。
公営住宅の申込みには多くの人が役所に訪れて「いかに自分が可哀想か」を話していきますが、可哀想大会優勝者が入居できるわけではなく、一定基準内の人による「くじ運」です。
ただし、公営住宅に当選・入居できる前提で論争する場合は、賃貸が優勝です。
持ち家のメリットとデメリット
持ち家のメリット
持ち家のメリットは、住宅ローンを完済すれば、住居費が大幅に減少することです。持ち家は資産として残るため、老後の生活において安定した住居を確保できます。また、持ち家はリフォームや改装が自由にできるため、生活スタイルに合わせた住環境を整えることが可能です。
- 住居費の軽減
住宅ローンを完済すれば、月々の住居費を大幅に抑えることができます。特に老後は経済的な負担が軽減されます。 - 資産としての価値
持ち家は売却や相続が可能であり、将来的な資産として利用できます。 - 自由度の高さ
リフォームや改装が自由にできるため、自分に合った住環境を作りやすいです。 - 安定性
自分の家があることで心理的な安心感を得られます。
持ち家のデメリット
持ち家には初期投資が大きく、住宅購入後の維持管理費用や固定資産税などの負担が発生します。これらの費用は、老後の収入が減少する中での大きな負担となることがあります。
- 初期投資の大きさ
購入時、頭金や諸費用が必要で住宅ローンを組む場合も審査があります。高額なローンのため、人生で最も大きな借金となる人が多いでしょう。 - 維持管理の負担
固定資産税や修繕費が発生するため、管理費などの負担が発生します。 - 資産価値のリスク
地域の衰退や市場の変化で、購入した家の価値が下がる可能性があります。 - 流動性が低い
売却や引っ越しが賃貸に比べて難しいです。
老後における住まい選びのポイント
賃貸と持ち家のどちらを選ぶにしても、以下のポイントを考慮することが大切です。
- 経済状況の見直し
老後の収入や貯蓄額を基に、無理のない住居費を計算しましょう。 - 生活スタイルの変化
健康状態やライフステージに応じて、住み替えが必要になる場合を想定することも重要です。 - 地域や立地の選定
医療施設や交通機関へのアクセスが良い場所を選ぶことで、老後の生活を安心して過ごせます。
なぜ、持ち家が有利と言えるのか
僕の視点で、持ち家のデメリットに対する反論です。
- 初期投資の大きさ
「住宅ローンを組む＝借金を抱える」という考えは誰もが持つと思いますが、だからこそ多くの日本人は「早く返そう」とします。
賃貸派の人が、老後のために持ち家派より多く資産形成しているでしょうか？
「将来のために、働けるうちに支払う」という考え方でローンを組んではどうでしょう。 - 維持管理の負担
賃貸でも更新手数料や、住み替えた場合は敷金・礼金などもかかります。経費は賃貸も持ち家も同じくらいではないでしょうか。
住宅ローンを完済した後は、月々の住居費が大幅に減少し、持ち家の方が長期的には経済的に有利であることが多いと言われています。例えば、持ち家の住宅費は賃貸に比べて5分の1程度になることもあり、老後の生活費を抑えることが可能です。 - 資産価値のリスク
家の価値が下がっても、住み続ける以上は何も問題ありません。もちろん、将来設計が甘かったり物件が本人に合わない等で売却することもあるでしょうが、そうならないように、大体の人が良く検討して購入しているはずです。 - 流動性が低い
売却や引っ越しが賃貸に比べて難しいことは事実です。
ただし、売却できないわけではありません。将来的に売却し、その資金を老後の生活資金に充てることもできます。これに対し、賃貸は資産として残らないため、長期的な視点で見ると持ち家の方が有利な選択肢となることが多いです。
持ち家で、さらに集合住宅（マンション）がオススメな理由は？
高齢者でも暮らしやすいからです。
デメリットとしては、マンションの管理費・修繕費などの経費は戸建てより高いことです。メリットは、マンションの方が立地面で高齢者に優しい好立地を選択することが可能である場合が多いこと、経年により発生しやすい住まいの困りごとについて管理会社や管理人などに相談できること、などが挙げられます。
また、マンションは権利関係が複雑なため、国の政策支援も持ち家より手厚いです。
経済的にベストな方法
ただ、ただ、老後のために経済的な方法……と考えた場合は、次の方法がベストでしょう。
子供が巣立つまで郊外に賃貸、子供が巣立ったら好立地（都心など）マンションを一括で購入
ただし、郊外からの通勤に耐えられるか？将来、家を買うためのお金に手を付けず貯められるか？住み慣れた家・土地を高齢者になってから離れることができるか？という問題があります。
僕は無理です。
高齢者が家を借りることは、賃貸契約の難しさのほか、求めている物件を探すことが高齢のため難しいのだな、と公務員時代に感じました。
年金額から考えて、現役時代の収入が同じくらいの人を比較すると、やはり、持ち家の方の方が生活全般にゆとり（心も含めて）があるように見えました。
注意点
老後を考えると持ち家がベストだと考えます。
それでも、人生の大きな変化などにより持ち家を売却しなくてはならないという事態になる方もいるかもしれません。責任は持てません。
また、「借りられる最大額」の住宅ローンを組んでしまうのは問題で、かえって老後を圧迫しかねません。その点は注意が必要です。
なお、転勤の多い方は仕方ないです。
まとめ
賃貸と持ち家の選択は、個々のライフスタイルや経済状況によって異なります。
老後の生活を考えると、持ち家の方が長期的には経済的に有利である場合が多いですが、賃貸の柔軟性も無視できません。
あなたはどうでしょうか？
僕は、大家さんが商売として成り立っている以上、大家さんを養っていることになるのでは？と思うのですが、賃貸派の方、結構多いんですよね。
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